Eis um resumo prático do novo pacote fiscal para a habitação: medidas entram em vigor com efeitos práticos já em 2026, mas depende da aprovação parlamentar. Esta explicação rápida ajuda-te a perceber o que muda e como podes beneficiar.
O que muda no IVA e na construção com o novo pacote fiscal
O Governo propõe reduzir a taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção e reabilitação quando o imóvel se destina a venda para habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional. Os benefícios aplicam‑se se a renda não exceder 2.300 € e o valor de venda não superar 648.022 €.
Atenção às condições: o imóvel tem de ser colocado no mercado num prazo máximo de 2 anos após a comunicação de utilização às autarquias. Para as rendas, há a obrigação de permanecer arrendado, por pelo menos 36 meses dentro dos 5 anos seguintes. Quem paga a fatura primeiro na autoconstrução pode depois reclamar a restituição parcial do IVA.
Como funcionam os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e as vantagens fiscais
Os CIA são acordos entre investidores qualificados e o IHRU, I.P. para promover arrendamento habitacional. São elegíveis quando pelo menos 70% da área construída se destina a arrendamento e as rendas não excedem 2.300 €.
Os contratos têm vigência máxima de 25 anos e podem trazer benefícios como isenção de IMT, isenção de IS, isenção de IMI nos primeiros 8 anos e redução de 50% do IMI no período remanescente até 10 anos. O regime produz efeitos a partir de 1 de junho de 2026. Queres investir sem surpresas? Confirma a elegibilidade antes de avançar.
Segue-se a parte do arrendamento acessível, que toca tanto senhorios pequenos como entidades que gerem carteiras de imóveis.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): regras e quem pode aderir
O RSAA substitui o antigo programa com regras mais claras e menos burocracia. Podem aderir senhorios privados e entidades públicas, desde que as rendas respeitem o limite fixado para o concelho — normalmente até 80% da mediana das rendas do INE, definido em portaria conjunta.
Contratos para residência permanente exigem uma duração mínima de 3 anos; para residências temporárias, o mínimo é de 3 meses. Os rendimentos prediais desses contratos beneficiam de isenção total de IRS — uma grande vantagem para quem aceita rendas moderadas.
Impacto no IRS, IRC e deduções para inquilinos — o essencial
Para incentivar o arrendamento, as rendas até 2.300 € passam a ser tributadas por uma taxa autónoma de 10%. Nas empresas, apenas 50% dos rendimentos prediais de contratos elegíveis são considerados para efeitos de IRC.
Os inquilinos também têm um benefício: a dedução à coleta sobe para 900 € em 2026 e para 1.000 € em 2027. Isto significa menos imposto a pagar para quem paga renda e cumpre os limites. Não é magia — é regra clara; basta organizar documentos e provar os contratos.
Queres pôr tudo em prática? Aqui vão passos simples, sem burocracia desnecessária.
Como aproveitar o pacote em 3 passos práticos
1. Confirma a elegibilidade do imóvel: verifica se a renda prevista não ultrapassa 2.300 € e se o valor de venda ou construção se mantém abaixo de 648.022 €. Pergunta ao município ou ao teu contabilista local se existem portarias específicas para o concelho.
2. Guarda toda a documentação: contratos, faturas de empreitada e comunicações às autarquias. Para pedidos de restituição parcial de IVA tens de apresentar a documentação no prazo de 12 meses após a data de início de utilização.
3. Pede apoio técnico antes de assinar: um escritório de contabilidade ou o próprio IHRU pode esclarecer dúvidas sobre CIA e RSAA. Não deixes um prazo escapar; atenção aos prazos e às condições para não perderes benefícios.
Dica extra: antes de aceitar um inquilino ou avançar para obras, fala com o vizinho — como a Maria do 3.º esquerdo fez — e troca informações sobre preços de renda e prazos. Assim evita-se erro de principiante, a caderneta do avô mantém-se útil e a tranquilidade financeira dura mais. Nunca mais dúvidas, acabou o tempo da incerteza; basta algum cuidado e verificação.
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