Eis o que muda nas condições de amortização do crédito à habitação e como isso afeta as tuas contas. Em poucas linhas: há pena de comissão de novo e várias medidas fiscais que alteram rendas, impostos e construção.
O que muda no crédito à habitação a partir de 2026
Acabou a suspensão temporária da penalização sobre amortizações antecipadas para contratos indexados. A partir de 1 de janeiro de 2026, quem amortizar um crédito com taxa variável paga 0,5% sobre o capital amortizado. Para contratos com taxa fixa mantém-se a comissão de 2%.
Tem atenção: até 31 de dezembro de 2025 ainda podes amortizar sem comissão. Isto é a última oportunidade com certezas legais. Insight: se tens poupanças, dezembro é o mês para decidir.
Exemplo prático: quanto custa a comissão e quanto se poupa
Uma amortização de 50.000 euros sofre uma comissão de 250 euros (0,5%). Mas a poupança real vem da redução de juros. Em muitos cenários a amortização reduz a prestação e os juros totais de forma significativa.
Exemplo: ao amortizar 50.000 euros num empréstimo de 200.000 euros a 30 anos, com spread de 1% e Euribor a 2%, a prestação pode cair cerca de 211 euros por mês e os juros totais podem reduzir quase 26.000 euros. Insight: a decisão deve equilibrar comissão vs poupança futura.
Passos práticos se queres amortizar antes do fim da suspensão
Se tens margem financeira, eis um plano simples para aproveitar a isenção ainda válida.
- Confirma o teu contrato e tipo de taxa com o banco. Isto evita surpresas.
- Calcula a comissão que pagarias após 31/12/2025 (0,5% ou 2%).
- Usa um simulador do banco para ver o impacto na prestação e nos juros totais.
- Decide a data da amortização: faz antes de 31 de dezembro de 2025 para não pagar comissão.
- Regista a operação e guarda a confirmação do banco para futuro controlo.
Se segues estes passos, basta uma manhã para teres tudo resolvido. Insight: um pequeno esforço agora pode poupar muito ao longo dos anos.
O que perguntar ao banco antes de amortizar
- Qual a comissão aplicada se amortizar depois de 31/12/2025?
- Como muda a prestação e o capital remanescente?
- Existe penalização adicional ao seguro de vida?
- É melhor amortizar capital ou encurtar prazo?
Fazer estas perguntas evita decisões precipitadas. Insight: um telefonema ao banco clarifica cenários simples.
Rendas, descontos fiscais e impacto no IRS
O coeficiente de atualização das rendas foi fixado em 1,0224, permitindo um aumento até 2,24% a partir de 1 de janeiro. Por exemplo, uma renda de 700 euros pode subir para 715,68 euros.
Há alterações fiscais: o limite de dedução das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 (e vai para 1.000 euros em 2027). Também foi criada a noção de renda moderada até 2.300 euros e a tributação de rendimentos prediais desce de 25% para 10% até 2029.
Além disso, existe um regime que isenta de IRS contratos com rendas 20% abaixo da mediana do concelho — o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Insight: inquilinos ganham algum alívio fiscal; senhorios podem ter incentivo a contratos mais acessíveis.
Medidas para construção e licenciamento que afetam o mercado
O Governo prevê reduzir o IVA na construção para 6% para novas habitações até certos limites de preço e para prédios destinados a rendas até 2.300 euros. Também entra em funcionamento a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos a 5 de janeiro, padronizando pedidos de licenciamento.
Estas medidas visam baixar custos e acelerar processos. Ainda assim, o impacto mais perceptível só aparecerá com o tempo, conforme obras avancem. Insight: agilizar licenças é essencial, mas a construção demora a traduzir-se em casas disponíveis.
Medidas que tocam diretamente no preço das casas
O valor de construção para efeitos de IMI sobe de 532 €/m² para 570 €/m² em 2026, com acrescimento de 25% do terreno, elevando o preço base para 712,50 €/m². Isto afeta casas novas e reconstruções pedidas a partir de janeiro.
Para jovens até 35 anos, o limite de isenção total de IMT e Imposto do Selo sobe de 324.058 € para 330.539 €. Também há um reforço de garantias públicas para facilitar crédito para a primeira habitação. Insight: jovens têm um pequeno alívio; compradores de casas novas enfrentam custos base mais altos.
| Item | Situação até 31/12/2025 | Alteração a partir de 2026 |
|---|---|---|
| Comissão por amortização (taxa variável) | Isenção | 0,5% sobre capital amortizado |
| Comissão por amortização (taxa fixa) | 2% | 2% (mantida) |
| Coeficiente de atualização de rendas | 2,14% | 2,24% |
| Dedução de rendas no IRS (teto) | 700 € | 900 € (2026), 1.000 € (2027) |
| IVA na construção | Taxa normal | 6% para habitação nova/arrendamento elegível |
| Valor de construção para IMI | 532 €/m² | 570 €/m² (base 712,50 €/m² com terreno) |
Este quadro ajuda a ver, de forma rápida, onde te pode doer mais o bolso e onde há benefícios. Insight: compara o teu caso concreto com a tabela antes de agir.
Boas práticas para tomar a decisão certa
Antes de amortizar ou fechar negócios, compara cenários e não actues por impulso. Calcula o impacto na prestação, nos juros e no seguro. Pergunta à família e a um contabilista se houver dúvidas fiscais.
Um fio condutor: a Joana, professora, usou o simulador e preferiu amortizar parcialmente em 2025. Resultado: menos prestação e sono mais tranquilo. Insight: pequenos atos hoje trazem tranquilidade duradoura.
Se amortizo antes de 31/12/2025, poupo efetivamente?
Sim. Amortizando até 31 de dezembro de 2025 evitas a comissão de 0,5% (para taxa variável), e a poupança real vem da redução de juros e da prestação. Faz as contas com um simulador para ver o ganho concreto no teu caso.
Quanto vou pagar de comissão se amortizar em 2026?
Se tiveres taxa variável a comissão será de 0,5% sobre o capital amortizado. Se tiveres taxa fixa, mantém-se a comissão de 2%.
Como afetam as mudanças as rendas que pago?
O coeficiente de atualização permite até 2,24% de aumento das rendas em janeiro; entretanto há benefícios fiscais para inquilinos, como o aumento do teto de dedução para 900 euros em IRS.
O IVA de 6% aplica-se a qualquer construção?
Só a obras que cumpram os limites definidos (preço até determinado teto e prazos de venda/arrendamento). Há regras específicas sobre prazos para venda ou colocação em arrendamento que devem ser cumpridas para beneficiar da taxa reduzida.
Onde posso obter ajuda para calcular o impacto?
Fala com o banco, com um contabilista ou usa simuladores online. Verifica também a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos do teu município para prazos e requisitos de obra.
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